Si continua come dei folli a costruire senza sosta. Palazzi senza inquilini. Parcheggi senza macchine. Capannoni industriali inutilizzati. Torri senza uffici. I finanziamenti che hanno concesso le banche non torneranno a casa. Dovranno svalutare i bilanci e qualcuna di loro salterà per aria insieme ai clienti. L’Italia deindustrializzata e con un’agricoltura in agonia per mancanza di una politica nazionale e di una vera classe imprenditoriale, si è gettata nel business più semplice, la distruzione del territorio, delle città, del paesaggio, del turismo. L’Italia del cemento che ogni settimana fa scomparire ettari di terra è in crisi. Tutto inizia nel 2001, quando i tassi di interesse iniziarono a scendere per fronteggiare la recessione dovuta all’11 Settembre. Banche e finanziarie sono andate all’assalto, erogando mutui “facili” a tutti e per qualunque importo, che hanno “drogato” il mercato immobiliare, facendo aumentare i prezzi tra il 100 e il 300% a seconda delle zone, con punte del 600% nel centro di alcune grandi città. Il tutto a redditi fermi. Per qualche anno tutto è andato bene: i costruttori si sono arricchiti, costruendo a 1000 e vendendo a 4-5000. Poi il giochino si è rotto, già nel 2005 il mercato era saturo, prima del rialzo dei tassi di interesse.INOLTRE E’ RIDICOLO IMMAGINARE CHE DA UN PERIODO DI GRANDE LIQUIDITA’ SUI MERCATI,UNA LEVA FINANZIARIA IMMENSA CHE HA INVESTITO IL CICLO DELLA SPECULAZIONE DEL SETTORE IMMOBILIARE,CI SI POSSA RITROVARE A FRONTEGGIARE IL MERCATO SENZA SOLDI,CON UN CREDIT CRUNCH EVIDENTE E LIQUIDITA’ AZZERATA ALL’INTERNO DEL CIRCUITO FINANZIARIO.
Il valore delle case, per la legge del mercato, dovrebbe essere almeno la metà.
Nei grandi centri il numero degli uffici e degli appartamenti vuoti, spesso interi edifici, è altissimo.
E’ sufficiente percorrere una via a piedi per trovare avvisi affissi più o meno in ogni portone.
E’ chiaro che esiste un cartello che controlla i prezzi che può essere riferito alle banche, che hanno erogato prestiti miliardari, e ai costruttori, che dovrebbero rivedere il loro bilancio e forse portare i libri in tribunale se dovessero svalutare gli immobili.
Dal documento “Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni” dell’ANCE: “La contrazione del numero di abitazioni compravendute negli ultimi tre anni (2006-2009) non è stata accompagnata da una significativa diminuzione dei prezzi medi.
Nessuno compra, nessuno affitta, i prezzi non scendono e vogliono continuare a costruire.
Quanto può durare?
Ve lo diciamo subito: Nei prossimi anni il valore catastale degli immobili, sia uso abitazione che commerciali, supererà il valore di mercato, nonostante tale valore, ad oggi, sia quasi il quadruplo di quello reale.
Tradotto in altri termini: scoppio della bolla immobiliare, giusto epilogo di un paese da troppo tempo governato da palazzinari speculatori.
Già nel 2012, grazie alle tasse sulla prima casa, sulle seconde, l’aumento della disoccupazione e degli occupati a basso reddito, il prezzo degli immobili crollerà significativamente.
Quali vie di uscita ?
Tra qualche anno le case tradizionali verrano sostituite dalle cosiddette case passive ovvero quelle abitazioni che assicurano il benessere termico senza alcun impianto di riscaldamento “convenzionale”, vale a dire caldaia, termosifoni o sistemi analoghi.Sono evidenti e numerosi i vantaggi viste le caratteristiche della casa passiva che conta su protezioni solari, super isolamento e impianti dai consumi ridottissimi.
Benefici sia dal punto di vista del risparmio economico, sia di quello del minore impatto ambientale.
A tal proposito anche le prossime direttive dell’Unione Europa si stanno dirigendo verso questo tipo di costruzioni, che potrebbero essere il nuovo standard base per tutti i nuovi edifici costruiti a partire dal 2021.
Il risparmio energetico che offre la casa passiva non va a intaccare il comfort della casa che resta vivibile allo stesso livello di comodità di una casa tradizionale.
Si tratta di una casa a consumo zero e come tale deve essere certificata, quindi prima dell’acquisto è bene accertarsi di tutte le certificazioni necessarie previste dalle specifiche normative.
A tal proposito anche le prossime direttive dell’Unione Europa si stanno dirigendo verso questo tipo di costruzioni, che potrebbero essere il nuovo standard base per tutti i nuovi edifici costruiti a partire dal 2021.
Il risparmio energetico che offre la casa passiva non va a intaccare il comfort della casa che resta vivibile allo stesso livello di comodità di una casa tradizionale.
Si tratta di una casa a consumo zero e come tale deve essere certificata, quindi prima dell’acquisto è bene accertarsi di tutte le certificazioni necessarie previste dalle specifiche normative.
Prestazione energetica, dal 2012 obbligatoria per annunci di vendita e affitto.
Il valore degli immobili sarà d’ora in avanti fortemente legato alla classe energetica di appartenenza e non più solo alla loro location, dimensione, etc.
Agli acquirenti ed i locatari è stato in questo modo riconosciuto il diritto di conoscere i costi energetici dell’immobile e conseguenzialmente i suoi costi di conduzione.
E' chiaro quindi che maggiori saranno i consumi energetici e minore sarà il valore dell’immobile.
In un supplemento “Consulente Immobiliare” de “Il sole 24 ore” di alcuni anni fa era riportata la tabella allegata, secondo la quale, partendo dalla classe E come “livello 0″, si perdevano 200,00 €/mq di valore immobiliare in classe F mentre si saliva di 250,00 €/mq per la classe C ed addirittura di 450,00 €/mq per la classe A.
Certo è che al salire delle classi aumenta il valore dell’immobile che, nel caso di classi A o B, può raggiungere addirittura il 25-30% in più.
Altrettanto certo è che le classi C o D sono raggiungibili con pochi interventi mirati che avranno un costo al mq certamente inferiore al possibile deprezzamento.
Riqualificare l’esistente
Se si vuole incidere realmente sui consumi energetici bisogna pensare di ridurre innanzi tutto i consumi termici delle preesistenze architettoniche.
La caratteristica dell’edificio-tipo che necessita di un recupero di efficienza energetica è il condominio con decine di alloggi, costruito durante il boom economico e nei successivi 20-25 anni.
Questa tipologia edilizia è caratterizzata da una proprietà frammentata economicamente, socialmente e anagraficamente (quindi con aspettative di vita e prospettive assai diverse), per la quale qualsiasi intervento che imponga un accordo su spese con tempi di ammortamento di 7-10 anni risulta pressoché impossibile.
C’è però una possibilità di incentivazione a livello locale che sta iniziando ad affermarsi soprattutto nei paesi scandinavi, che interpreta in maniera originale e mirata al risparmio energetico il concetto di perequazione urbanistica.
Agli acquirenti ed i locatari è stato in questo modo riconosciuto il diritto di conoscere i costi energetici dell’immobile e conseguenzialmente i suoi costi di conduzione.
E' chiaro quindi che maggiori saranno i consumi energetici e minore sarà il valore dell’immobile.
In un supplemento “Consulente Immobiliare” de “Il sole 24 ore” di alcuni anni fa era riportata la tabella allegata, secondo la quale, partendo dalla classe E come “livello 0″, si perdevano 200,00 €/mq di valore immobiliare in classe F mentre si saliva di 250,00 €/mq per la classe C ed addirittura di 450,00 €/mq per la classe A.
Certo è che al salire delle classi aumenta il valore dell’immobile che, nel caso di classi A o B, può raggiungere addirittura il 25-30% in più.
Altrettanto certo è che le classi C o D sono raggiungibili con pochi interventi mirati che avranno un costo al mq certamente inferiore al possibile deprezzamento.
Riqualificare l’esistente
Se si vuole incidere realmente sui consumi energetici bisogna pensare di ridurre innanzi tutto i consumi termici delle preesistenze architettoniche.
La caratteristica dell’edificio-tipo che necessita di un recupero di efficienza energetica è il condominio con decine di alloggi, costruito durante il boom economico e nei successivi 20-25 anni.
Questa tipologia edilizia è caratterizzata da una proprietà frammentata economicamente, socialmente e anagraficamente (quindi con aspettative di vita e prospettive assai diverse), per la quale qualsiasi intervento che imponga un accordo su spese con tempi di ammortamento di 7-10 anni risulta pressoché impossibile.
C’è però una possibilità di incentivazione a livello locale che sta iniziando ad affermarsi soprattutto nei paesi scandinavi, che interpreta in maniera originale e mirata al risparmio energetico il concetto di perequazione urbanistica.
L’obiettivo è uno: finanziare a costo zero i risanamenti energetici.
L’approccio è quello di consentire l’innalzamento di un piano (o la costruzione di una quota determinata di cubatura) da mettere sul mercato a fronte del totale reinvestimento di quanto introitato a favore della parte preesistente e all’interno di elenchi definiti di interventi ammessi e di interventi obbligatori (cappotto termico, sostituzione finestre ecc.) volti a risanare energeticamente l’edificio interessato.
In questo senso si è vista l’attivazione non tanto direttamente dei privati, bensì di imprese edili, cooperative di artigiani, società con nuove specializzazioni, che hanno sviluppato le formule più convenienti di contracting da proporre ai singoli condomini.
Paesi come la Svezia, dove le tecniche di costruzione a secco, assai più leggere della tradizionale in muratura, rappresentano oramai il 60% dei nuovi interventi, sono da questo punto di vista avvantaggiati.
In questo senso si è vista l’attivazione non tanto direttamente dei privati, bensì di imprese edili, cooperative di artigiani, società con nuove specializzazioni, che hanno sviluppato le formule più convenienti di contracting da proporre ai singoli condomini.
Paesi come la Svezia, dove le tecniche di costruzione a secco, assai più leggere della tradizionale in muratura, rappresentano oramai il 60% dei nuovi interventi, sono da questo punto di vista avvantaggiati.
Nascono soluzioni esteticamente accattivanti e, nel caso dei brutti edifici anni ’60, edificati nelle cinture urbane, certamente migliorative e sostitutive di tanti interventi che in Italia invece le varie normative locali hanno consentito sui sottotetti.
Si potrebbero ottenere diversi benefici: fornire una risposta alla richiesta di nuovi alloggi a prezzi più contenuti (il costo del terreno incide in maniera praticamente discrezionale), contenere i costi energetici dell’ambito più energivoro delle attività umane, risparmiare suolo e verde pubblico.
Inoltre, si darebbe impulso a tecniche costruttive a secco di minore impatto energetico di quelle tradizionali e, come detto, i risanamenti sarebbero a costo zero per i proprietari della preesistenza.
E si darebbe lavoro agli operatori del settore edile almeno per una generazione.
Ma, soprattutto, si garantirebbe un risparmio a tanti e per sempre, contro il tradizionale beneficio una tantum e per pochi, che ha sempre caratterizzato il mercato edilizio.
Affascina invece l’ipotesi di rendere efficiente il parco edificato più obsoleto dell’Europa industrializzata alzando di un piano le proprie città.
Un sogno?
In fondo c’è un illustre precedente storico: Jules-Harduin Mansart nel ’700 alzò Parigi di due piani per dare, su ordine del re, una risposta alla tensione abitativa che affliggeva la città.
Nacquero in questo modo le mansarde.
Pag 5/6 Costruire sul costruito PDF , per rimodernare il patrimonio edilizio più obsoleto d’Europa.
COSTRUIRE IL PROGETTO SOSTENIBILE Saggio bibliografico
COSTRUIRE A SECCO 1
COSTRUIRE A SECCO 2
Si potrebbero ottenere diversi benefici: fornire una risposta alla richiesta di nuovi alloggi a prezzi più contenuti (il costo del terreno incide in maniera praticamente discrezionale), contenere i costi energetici dell’ambito più energivoro delle attività umane, risparmiare suolo e verde pubblico.
Inoltre, si darebbe impulso a tecniche costruttive a secco di minore impatto energetico di quelle tradizionali e, come detto, i risanamenti sarebbero a costo zero per i proprietari della preesistenza.
E si darebbe lavoro agli operatori del settore edile almeno per una generazione.
Ma, soprattutto, si garantirebbe un risparmio a tanti e per sempre, contro il tradizionale beneficio una tantum e per pochi, che ha sempre caratterizzato il mercato edilizio.
Affascina invece l’ipotesi di rendere efficiente il parco edificato più obsoleto dell’Europa industrializzata alzando di un piano le proprie città.
Un sogno?
In fondo c’è un illustre precedente storico: Jules-Harduin Mansart nel ’700 alzò Parigi di due piani per dare, su ordine del re, una risposta alla tensione abitativa che affliggeva la città.
Nacquero in questo modo le mansarde.
Pag 5/6 Costruire sul costruito PDF , per rimodernare il patrimonio edilizio più obsoleto d’Europa.
COSTRUIRE IL PROGETTO SOSTENIBILE Saggio bibliografico
COSTRUIRE A SECCO 1
COSTRUIRE A SECCO 2
Perchè scoppiano le bolle ?
L’essere umano è essenzialmente irrazionale e emotivo, soprattutto quando sollecitato dalle due grandi forze che guidano da sempre le grandi speculazioni finanziarie: avidità e paura.
In un suo libro “La pazzia delle folle”, pubblicato nel 1841, Charles Mackay, racconta della mania dei tulipani che si diffuse in Olanda nel 1634, quando i bulbi di tulipano raggiunsero un prezzo superiore all’oro.
Il tulipano, introdotto in Europa nella metà del XVI secolo, e la cui coltivazione fu presumibilmente iniziata in Olanda nel 1593, divenne rapidamente una merce di lusso e uno status symbol tanto che si scatenò una sorta di competizione tra i cittadini appartenenti alla media borghesia e alle classi più agiate per accaparrarsi gli esemplari più rari e ricercati.
Tutto ciò, come da sempre avviene quando un bene incontra forte “domanda” sul mercato, portò i prezzi dei tulipani stessi a crescere e gonfiarsi in maniera irresistibile.
Per capire la portata del fenomeno basti pensare che nel 1623 un singolo bulbo di una specifica qualità di tulipano poteva costare anche un migliaio di fiorini olandesi mentre il reddito medio annuo dell’epoca era di 150 fiorini, una tonnellata di burro poteva essere acquistata per circa 100 fiorini e “otto maiali grassi” costavano 240 fiorini.
Tradotto in termini attuali, possiamo quindi ipotizzare un prezzo medio per un bulbo di tulipano pari attorno ai … 100.000 euro !!!
I tulipani erano scambiati anche con terreni, animali da allevamento, case e immobili.
La “logica” sottesa a questa follia era che, mentre il fiore del tulipano reciso veniva considerato un “bene di lusso ma di consumo“, bello da vedere ma allo stesso tempo fragile e soggetto a rapido deperimento, il bulbo invece veniva visto come un “investimento” poichè da esso potevano nascere altri fiori e altri bulbi e dare così vita ad un business permanente.
Di fatto, i bulbi dei tulipani smisero di essere visti come elementi di natura e furono considerati mezzi e strumenti di investimento e speculazione tanto che ai più rari vennero associatinomi di famosi ammiragli olandesi e i loro prezzi aumentavano in maniera vertiginosa anche nella stessa giornata passando più volte di mano.
Non era raro che un bravo speculatore potesse capitalizzare in una sola giornata anche più dell’astronomica cifra di 6.000 fiorini!!
Per dare un altro riferimento della portata del fenomeno si pensi che in quegli anni il celebre pittore Rembrandt vendette il suo dipinto “Ronda di notte” per 1650 fiorini mentre il bulbo più famoso, chiamato “Semper Augustus“, fu venduto ad Haarlem per 6000 fiorini !!!
Tutto ciò succedeva anche perchè all’inizio del 1600 l’Olanda si trovava in uno stato di benessere economico e la sua classe media possedeva denaro in surplus da utilizzare in attività lucrative, possibilmente di immediato e corposo guadagno.
I prezzi degli immobili salivano, le azioni della Compagnia delle Indie Orientali crescevano di valore con un ritmo mai registrato prima.
Insomma, lo scenario di riferimento era di euforia ed entusiasmo incontrollato, e la storia ci ha dimostrato come le grandi bolle speculative nascano tipicamente proprio in questi periodi, dalle “bolle di sapone” della South Sea a Londra e del Mississippi a Parigi nel 1719 e nel 1720, fino al più conosciuto crollo di Wall Street nel 1929 e ai recentissimi scoppi della bolla della “New Economy“ nel 2.000 e della “bolla immobiliare” del 2008.
Tornando alla tulipanomania, in quel breve periodo alcune persone riuscirono a guadagnare tantissimo, la maggioranza tuttavia finì per rimetterci anche la camicia quando inevitabilmente la bolla dopo un pò si sgonfiò in quanto più nessuno era disposto a spendere i prezzi folli a cui si era arrivati e tutti avevano di conseguenza cominciato a svendere.
In altre parole, come sempre è successo e sempre succederà, l’eccesso di domanda si trasformò in eccesso di offerta e panic selling incontrollato fino a quando in brevissimo tempo i prezzi tornarono ad essere quelli ragionevoli ante bolla e legittimi per un bulbo di tulipano.
All’apice della bolla non solo i tulipani erano scambiati nelle borse valori di numerose città olandesi ma si era arrivati a vendere persino bulbi che erano stati appena piantati o quelli che avevano intenzione di piantare!
Questa pratica fu soprannominata in modo appropriato “commercio del vento“, oggi li avremmo definiti “futures sui tulipani” in sostanza strumenti finanziari “derivati“, e sarebbero cugini primi dei molti derivati odierni che stanno portando il pianeta al collasso finanziario.
In un suo libro “La pazzia delle folle”, pubblicato nel 1841, Charles Mackay, racconta della mania dei tulipani che si diffuse in Olanda nel 1634, quando i bulbi di tulipano raggiunsero un prezzo superiore all’oro.
Il tulipano, introdotto in Europa nella metà del XVI secolo, e la cui coltivazione fu presumibilmente iniziata in Olanda nel 1593, divenne rapidamente una merce di lusso e uno status symbol tanto che si scatenò una sorta di competizione tra i cittadini appartenenti alla media borghesia e alle classi più agiate per accaparrarsi gli esemplari più rari e ricercati.
Tutto ciò, come da sempre avviene quando un bene incontra forte “domanda” sul mercato, portò i prezzi dei tulipani stessi a crescere e gonfiarsi in maniera irresistibile.
Per capire la portata del fenomeno basti pensare che nel 1623 un singolo bulbo di una specifica qualità di tulipano poteva costare anche un migliaio di fiorini olandesi mentre il reddito medio annuo dell’epoca era di 150 fiorini, una tonnellata di burro poteva essere acquistata per circa 100 fiorini e “otto maiali grassi” costavano 240 fiorini.
Tradotto in termini attuali, possiamo quindi ipotizzare un prezzo medio per un bulbo di tulipano pari attorno ai … 100.000 euro !!!
I tulipani erano scambiati anche con terreni, animali da allevamento, case e immobili.
La “logica” sottesa a questa follia era che, mentre il fiore del tulipano reciso veniva considerato un “bene di lusso ma di consumo“, bello da vedere ma allo stesso tempo fragile e soggetto a rapido deperimento, il bulbo invece veniva visto come un “investimento” poichè da esso potevano nascere altri fiori e altri bulbi e dare così vita ad un business permanente.
Di fatto, i bulbi dei tulipani smisero di essere visti come elementi di natura e furono considerati mezzi e strumenti di investimento e speculazione tanto che ai più rari vennero associatinomi di famosi ammiragli olandesi e i loro prezzi aumentavano in maniera vertiginosa anche nella stessa giornata passando più volte di mano.
Non era raro che un bravo speculatore potesse capitalizzare in una sola giornata anche più dell’astronomica cifra di 6.000 fiorini!!
Per dare un altro riferimento della portata del fenomeno si pensi che in quegli anni il celebre pittore Rembrandt vendette il suo dipinto “Ronda di notte” per 1650 fiorini mentre il bulbo più famoso, chiamato “Semper Augustus“, fu venduto ad Haarlem per 6000 fiorini !!!
Tutto ciò succedeva anche perchè all’inizio del 1600 l’Olanda si trovava in uno stato di benessere economico e la sua classe media possedeva denaro in surplus da utilizzare in attività lucrative, possibilmente di immediato e corposo guadagno.
I prezzi degli immobili salivano, le azioni della Compagnia delle Indie Orientali crescevano di valore con un ritmo mai registrato prima.
Insomma, lo scenario di riferimento era di euforia ed entusiasmo incontrollato, e la storia ci ha dimostrato come le grandi bolle speculative nascano tipicamente proprio in questi periodi, dalle “bolle di sapone” della South Sea a Londra e del Mississippi a Parigi nel 1719 e nel 1720, fino al più conosciuto crollo di Wall Street nel 1929 e ai recentissimi scoppi della bolla della “New Economy“ nel 2.000 e della “bolla immobiliare” del 2008.
Tornando alla tulipanomania, in quel breve periodo alcune persone riuscirono a guadagnare tantissimo, la maggioranza tuttavia finì per rimetterci anche la camicia quando inevitabilmente la bolla dopo un pò si sgonfiò in quanto più nessuno era disposto a spendere i prezzi folli a cui si era arrivati e tutti avevano di conseguenza cominciato a svendere.
In altre parole, come sempre è successo e sempre succederà, l’eccesso di domanda si trasformò in eccesso di offerta e panic selling incontrollato fino a quando in brevissimo tempo i prezzi tornarono ad essere quelli ragionevoli ante bolla e legittimi per un bulbo di tulipano.
All’apice della bolla non solo i tulipani erano scambiati nelle borse valori di numerose città olandesi ma si era arrivati a vendere persino bulbi che erano stati appena piantati o quelli che avevano intenzione di piantare!
Questa pratica fu soprannominata in modo appropriato “commercio del vento“, oggi li avremmo definiti “futures sui tulipani” in sostanza strumenti finanziari “derivati“, e sarebbero cugini primi dei molti derivati odierni che stanno portando il pianeta al collasso finanziario.
Quando la bolla speculativa scoppiò c’erano persone che avevano venduto la propria abitazione per potersi comprare dei bulbi di tulipano e alcuni detenevano addirittura contratti per comprare tulipani a prezzi dieci volte maggiori di quelli del mercato ormai crollato (una sorta di “opzione call” sui tulipani ^_^) mentre molti possedevano bulbi che valevano meno di un decimo di quanto li avessero pagati.
Moltissimi olandesi, inclusi amministratori pubblici, uomini di affari e dignitari, si erano finanziariamente rovinati e se tutta questa storia (realmente avvenuta e storicamente documentata) vi sembra assurda, provate a pensare ai molti americani che solo 5 anni fa si sono comperati la loro brava casetta di legno in Florida a 150.000 dollari, casetta che solo 4 anni prima veniva venduta a 45.000 dollari, lo stesso identico prezzo a cui infatti oggi la puoi trovare sul listing USA delle unità immobiliari rilevate dalle banche alle aste fallimentari …
Articolo tratto da Sargo It
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